با وجود دگرگونی های ساختاری ، کالبدی و کارکردی، رشد شهرنشینی و شهرگرایی به دلیل ناپایداربودن حکومت ها به جز در مقاطع زمانی خاص از قبیل دوران صفویه، رونق چندانی نداشته است. لذا ضرورت دخالت کالبدی و نوسازی شهری چندان مطرح نبوده است . با این حال اولین دخالت های کالبدی در خصوص بهسازی شهرهایی مانند مشهد و اصفهان به دوره صفویه باز می گردد. در شهر مشهد دخالت کالبدی همران با کشیدن خیابان های معروف به بالا و پایین خیابان در زمان شاه عباس دوم (۸۰-۱۰۲۵ ه ش) به تبعیت از خیابان شانزالیزه پاریس بود . ولی با این حال روند شهرنشینی و شهرگرایی تدریجی و کند بود و تا پایان دوره قاجاریه در چارچوب نظام سیاسی- اداری پادشاهی و نظام اقتصادی و فئودالیسم ماقبل صنعتی و مبتنی بر تکنولوژی حمل و نقل متکی بر چرخ و نیروی حیوانات اهلی (اسب- شتر- قاطر) تکامل یافت . بنابراین رشد شهرها از نظر فیزیکی و جمعیتی بسیار کند و متناسب با شبکه حمل و نقل و ساختار اجتماعی- اقتصادی آن دوره بود . در نتیجه ضرورت مداخله در کالبد فیزیکی نیز چندان احساس نمی شد . به تدریج با پیروزی نهضت مشروطه خواهان و صدور فرمان مشروطیت در سال ۱۲۸۵ ه.ش توسط مظفرالدین شاه قاجار منجر به شروع اقدامات قانونی ولی نه چندان منسجم در خصوص مسائل ملی و به ویژه ساماندهی شهرها گردید . از جمله تاسیس مجلس شورای ملی و تصویب قوانین مربوط به احداث اولین شهرداری که از مصوبات اولین دوره مجلس شورای ملی بود منجربه تاسیس اولین بلدیه (شهرداری) قانونی در سال ۱۲۸۹ ه.ش گردید . تصویب قوانین مربوط به مسائل شهری و تاسیس شهرداری، اولین حرکت های سازمان یافته برای دخالت در سازماندهی ، نوسازی و بهسازی شهرها بود (گلکار،۱۱۴:۱۳۸۷).

کالبد فیزیکی شهرها در نتیجه رشد جمعیت ، ورود ماشین ، کارخانجات صنعتی ، بانکها ، راه آهن ، راه های ارتباطی ، خطوط تلگراف ، ساختمان های اداری ، وزارتخانه ها ، هتل ها ، سینماها ، پادگانها و مراکز درمانی دچار تغییرات اساسی گردید . سیمای کالبدی شهرهای ایرانی از ابتدا تا آخر دوره قاجاریه (۷۰۰ق.م تا ۱۳۰۰ ه.ش) تحت تاثیر دو شیوه فرهنگی بوده است .
۱– دوره فرهنگ سنتی : در این دوره محلات ، ارگ دولتی ، به همراه مورفولوژی آشفته شهری ، سیمای شهرهای ایران به ویژه شهرهایی مانند تهران را تشکیل می داده است .
۲- دوره فرهنگ اروپایی : چهره ی شهرها عمدتاً به صورت شهرهای اروپایی بر اثر اعزام دانشجویان و گسترش رابطه ای است که از اواخر دوره قاجاریه به وسیله فرهنگ اروپایی بر جامعه ایرانی حاکم می گردد . قوانین از اروپا وارد می شود و خیابان ها به سبک خیابان های اروپایی ساخته می شود (خیابان لاله زار به سبک شانزالیزه پاریس می باشد ) .
با این حال بافت جدیدی پیرامون بافت تاریخی که حاصل ادوار تاریخی گذشته است به تدریج شکل می گیرد و این روند با انقراض حکومت قاجار و روی کار آمدن سلسله پهلوی سرعت بیشتری به خود می گیرد (پوراحمد و کلانتری،۱۶۷:۱۳۸۴) .
۲-۱۹– سیاست ها و برنامه های بهسازی و نوسازی شهری در ایران در دوره های پهلوی اول ، پهلوی دوم و دوره پس از انقلاب اسلامی ایران :
۲-۱۹-۱- سیاست ها و برنامه های دوره پهلوی اول ( از سال ۱۳۰۰ تا ۱۳۲۰ ه ش )
با روی کار آمدن رضا شاه پهلوی ، فعالیت های جدیدی در تمام سطوح ملی به دلیل استقرار شکل جدید نهاد دولت، گسترش رابطه با کشورهای غربی ، ورود ماشین به شبکه حمل و نقل درون شهری و بین شهری و غیره به وجود آمد . به طوری که در سال ۱۲۸۹ فقط یک ماشین در ایران وجود داشت ولی از سال ۱۳۰۰ تا ۱۳۰۲ حدود ۱۰۰۰ وسیله نقلیه وارد ایران شد که نیمی در حوزه شرکت نفت مشغول به کار بودند و تا سال ۱۳۰۸ حدود ۱۸۰۰۰ اتومبیل و ۶۰۰۰ کامیون در ایران وجود داشت(رضایی،۷۷:۱۳۹۰).بافت تاریخی شهرها که تا این زمان در درون حصارها و باروها محبوس بود،پذیرای جمعیت اضافی نبود . به تدریج با فروریختن حصارها، جمعیت شهر به بیرون و در اراضی بکر و عمران نشده استقرار یافت. محدوده های تاریخی داخل حصار قدیمی نیز که بر اساس تکنولوژی و شبکه معابر ماقبل صنعتی شکل گرفته بود ، با شرایط زندگی ماشینی سازگاری نداشت ، لذا ضرورت اقدامات متعددی در جوانب مختلف را طلب می نمود.
فعالیت های دولت در این دوره در خصوص نوسازی و بهسازی مسائل شهری به شرح زیر می باشد : تصویب قانون ثبت املاک در سال ۱۳۰۷ ش و قانون جدید شهرداری ها در سال ۱۳۰۹ ش و به دنبال آن تصویب قانون توسعه معابر در سال ۱۳۱۲ ش از مهمترین اقدامات این دوره است. با شروع جنگ جهانی دوم و کشیده شدن آتش جنگ به ایران اقدامات مرمتی متوقف شد و ایران در مشکلات دوره پس از جنگ گرفتار آمد.
اقداماتی که در این دوره انجام شده است را میتوان در موارد زیر خلاصه کرد :
-احداث خیابان ها و میدان ها با وسعت کافی و متناسب با نیازهای شهرسازی آن زمان در مراکز شهرها و مخصوصاً محله های قدیمی و نامتناسب با اصول شهرسازی و برنامه ریزی شهری و امتداد آنها تا انتهای شهر . این خیابان ها غالباً به صورت متوازی و متقاطع در جهت های مشخص شمالی- جنوبی یا شرقی- غربی و به حالت گذربندی شطرنجی (که روش رایج شهرسازی آن زمان در کشورهای پیشرفته بود ) احداث و موجب شد که عبور و مرور، ترافیک ودسترسی به نقاط مختلف شهر ، با وسایل نقلیه موتوری و تامین سرویس های عمومی را آسان کند .
- احداث خیابان های کمربندی در اطراف بسیاری از شهرهای بزرگ به عنوان خیابان دور شهر که اکثراً به حالت مستقیم شمالی- جنوبی یا شرقی- غربی و گاهاً به صورت قوس در بعضی از نقاط اطراف شهر بود و محدوده خدماتی شهر را همین خیابان ها تعیین می کرد .
- تخریب محله های غیرقابل اصلاح و همچنین گورستان هایی که در مرکز شهرها قرار گرفته بود و تبدیل آنها به پارک عمومی .
- تشویق و گاهی اجبار مردم شهر به زیباسازی ساختمان ها ، مخصوصاً ساختمان هایی که در مجاورت خیابان های احداث شده یا توسعه یافته قرار می گرفت .
- مشخص کردن نقشه ی گذربندی های مناسب در اراضی وسیع که مورد ساخت و ساز قرار نگرفته بود و در محدوده شهرها یا مجاور آنها قرار داشت و احتمال توسعه و احداث ساختمان در آنها در دوره های میان مدت آینده داده می شد .
توسعه و اصلاح بعضی از معابر در محله های قدیمی و موجود شهرها که قابلیت ادامه زندگی و کار در ساختمان های آنها وجود داشت، به منظور بهسازی و حفاظت این قبیل محله ها (نورایی،۴۹:۱۳۸۹).
لازم به یادآوری است که در این دوره قوانین ، مقررات ، آیین نامه ها و ضوابط چندان موثر و مفیدی برای تنظیم امور شهرسازی و نوسازی شهرها از تصویب نگذشت و معیارها و ضوایط سازمانی محکمی برای پیشبرد فعالیت های مذکور برقرار نشد ؛ بلکه تمام اقداماتی که عملی می شد بر قدرت اجرایی سازمان های دولتی و مخصوصاً دولت مرکزی تکیه داشت و شاید به همین علت بود که در دوره های بعد از سال ۱۳۲۰ برنامه های مذکور نتوانست ادامه پیدا کند.
۲-۱۹-۲- سیاست ها و برنامه های دوره پهلوی دوم (سال ۱۳۴۵-۱۳۲۰ ) :
دوره ۲۵ ساله از ۱۳۲۰ تا ۱۳۴۵ ش را از لحاظ مرمت بافت تاریخی شهرها و اصول و ضوابط شهری و شهرداری ، باید یک دوره توقف و رکود بنامیم . مشخصات عمده ی این دوره که بیانگر توقف و رکود می باشد به این قرار است :
با اینکه گسترش شهرها و ازدیاد جمعیت شهرنشین از دو برابر و نیم نسبت به ابتدای دوره ، فزونی یافت ولی هیچگونه نظارت و کنترلی در کیفیت گسترش شهرها ، نظارت شهرداری ها بر عملیات ساختمانی و صدور پروانه های ساختمانی صورت نگرفت و شهرداری ها برای نظارت بر عملیات ساختمانی اطراف شهر یا جلوگیری از احداث ساختمان در خارج از محدوده خدماتی هیچگونه اختیاری نداشتند . در نتیجه شهرها بدون نظارت ، عملاً گسترش پیدا کردند و هرچند سال یک بار شهرداری ها ناگزیر می شدند که محله های ناهماهنگ احداث شده و جدید را به محدوده خدماتی اضافه کنند . چه در داخل و چه در خارج از محدوده خدماتی ، تفکیک و قطعه بندی و منظور کردن گذربندی آن و ارتباط با گذربندی های موجود به میل و سلیقه مالک بود و نقشه تفکیکی قبلاً به تصویب شهرداری ها نمی رسید .
تعیین کیفیت استفاده از زمین از هر جهت در اختیار مالک بود . نوع ساختمان ، تعداد طبقات ، حجم ساختمان ، کیفیت بنا ، کیفیت نماسازی ، نوع استفاده از ساختمان و غیره را مالک تعیین می کرد و شهرداری ها مکلف بودند به میل مالک پروانه ساختمان صادر کنند . صدور پروانه فقط به عنوان وسیله ای بود که شهرداری ها بتوانند عوارض ملک و عوارض صدور پروانه را دریافت کنند .شهرداری ها توانایی و مجوز لازم در تصرف املاک ، اراضی موات و بلاصاحب ، مسیل های داخل محدوده و اطراف شهر را نداشتند ، در حالیکه افراد عادی آزاد بودند با درست کردن یک استشهاد محلی نسبت به هر زمینی ادعای مالکیت کرده و تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت کنند. اداره ثبت مکلف بود مفاد اظهار متقاضیان را در روزنامه آگهی کند تا اگر کسی به اظهارات آنها اعتراضی دارد و آن را ملک خود می داند ، در ظرف مهلت معینی اعتراض کرده و اگر اعتراض نمی رسید مالکیت متقاضی مسلم می شد و سند مالکیت به نام او صادر می شد . شهرداری ها فقط در صورتی حق اعتراض داشتند که ثابت کنند آن ملک متعلق به شهرداری است و اثبات آن نیز خالی از اشکال نبود.در نتیجه اکثر قریب به اتفاق اراضی مسیل ها ، گورستان ها ، رودخانه ها و همچنین اراضی بایر و موات اطراف شهرها به مالکیت افراد درآمد و اگر شهرداری ها زمینی را برای احداث تاسیسات شهری یا حتی احداث خیابان لازم داشتند باید قیمت آن را به کسانی که سند مالکیت در دست داشتند بپردازند و پس از انجام یک تشریفات بسیار طولانی آن زمین را تصرف کنند(رضایی،۱۰۵:۱۳۹۰).
با در نظر گرفتن این توضیحات، محله های نوبنیاد اطراف و مجاور و حتی داخل شهرها به صورت زاغه نشین یا چیزی در حدود آن در آمد و شهرها با این کیفیت توسعه پیدا کردند . در این مدت نه فقط هیچ گونه اقدامی برای نوسازی ، بهسازی و حفاظت شهرها صورت نگرفت، بلکه حتی از احداث و توسعه زاغه ها نیز جلوگیری نشد . اگرچه در چند مورد محدود نیز اقدام هایی در بعضی از شهرها برای بازسازی زاغه ها انجام گرفت ولی به قدری ناچیز بود که نمی توان آنها را به حساب آورد .
۲-۱۹-۳- سیاست ها و برنامه های دوره پهلوی دوم(سال ۱۳۵۷-۱۳۴۵):
در اسفندماه سال ۱۳۴۵ ه. ش قانون اصلاح پاره ای از مواد و الحاق چند ماده به قانون شهرداری ها از تصویب گذشت و به موجب مواد ۹۷ ، ۹۸ ، ۹۹ ، ۱۰۰ و ۱۰۱ آن تشکیل شورای عالی شهرسازی به منظور نظارت بر فعالیت های شهرسازی ، تهیه و تصویب طرح های جامع شهری ، تعیین حریم برای هر شهر و برقراری مجوز برای نظارت بر فعالیت ها و عملیات ساختمانی و شهرسازی توسط شهرداری در حریم شهر ، الزام مالکان به دریافت پروانه ساختمان قبل از شروع به احداث بنا و الزام شهرداری ها برای جلوگیری از تخلفات ساختمانی در محدوده و حریم شهر و کنترل شهرداری بر تفکیک اراضی شهر و اطراف آن پیش بینی و تصویب شد .در سال ۱۳۴۷ ه.ش قانون نوسازی و عمران شهری از تصویب گذشت و ضمن الحاق مواد ۱۵ ، ۱۶ ، ۱۷ ، ۱۸ ، ۲۰ ، ۲۲ ، و ۲۸ در اسفند ماه ۱۳۵۱ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و در سال ۱۳۵۳ .ش قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی تصویب شد و ضمن تصویب قوانین مذکور ، ترتیبات تازه ای در خصوص تهیه طرح جامع برای شهرهای بزرگ و تهیه طرح های هادی توسط وزارت کشور برای شهرهای کوچک برقرار شد .
خصوصیات عمده برنامه ریزی شهری این دوره را به این شرح می توان خلاصه کرد :
-تقریباً برای کلیه شهرهای بزرگ ، طرح های جامع و برای بسیاری از شهرهای متوسط و کوچک طرح های هادی تهیه شد ، بدون اینکه زمینه و ابزار کافی برای اجرای آنها چه از نظر حقوقی و چه مالی و سازمانی فراهم شود.
- نظر به اینکه مسیر حقوقی ، مالی و سازمانی اجرای طرح های جامع شهری معین نشده بود، اکثر طرح های جامع شهری با کیفیت های غیر واقع بینانه یا به عبارت دیگر بلند پروازانه تنظیم شد و از تصویب گذشت بدون اینکه بتواند اصلاحی در وضع شهرها به وجود آورد . در بسیاری از طرح های جامع قسمت عمده شهر به عنوان محله های فرسوده و غیرقابل اصلاح معرفی شده بود که باید تخریب و تجدید بنا می شد ولی معین نمی کرد که چه وسیله حقوقی ، مالی و سازمانی باید در نوسازی آنها به کار گرفته شود و اگر همچنین ترتیباتی در بعضی از طرح های جامع تشریح شده و مورد بحث و تحلیل قرار گرفته بود ، جنبه های عملی و ضمانت های اجرایی لازم را معرفی و پیشنهاد نمی کرد .
- برگزاری اولین سمینار در زمینه مرمت بافت تاریخی شهرها با عنوان «وجود آینده مراکز مسکونی تاریخی» در سال ۱۳۵۰٫ش و اولین سمپوزیوم بین المللی نگهداری بناهای خشتی در شهر یزد در سال ۱۳۵۲٫ش که تمامی آن ، اقداماتی تئوری بود و اقدامات عملی چندانی به وقوع نپیوست (کلانتری خلیل آباد،۶۶:۱۳۷۸-۶۱).
۲-۲۰- برنامه های توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی کشور
در سال های پس از پیروزی انقلاب اسلامی تا پایان جنگ تحمیلی،ایران فاقد یک برنامه جامع و منسجم توسعه ملی بود. با پایان یافتن جنگ و شروع دوره سازندگی، توجه به مسائل و مشکلات شهرها از جمله ساماندهی و نوسازی بافت های فرسوده شهری در قالب برنامه های توسعه در دستور کار نظام برنامه ریزی کشور قرار گرفت. در اینجا به طور خلاصه به برنامه های دوم،سوم و چهارم توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور که به موضوع بافت های قدیمی و فرسوده در شهرها پرداخته است اشاره می شود.
۲-۲۰-۱-برنامه دوم توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی کشور(۱۳۷۷-۱۳۷۳)
برخورد قانونی و مدون با بافت قدیمی شهرها در برنامه دوم توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران دارای چشم انداز روشن تری نسبت به گذشته است.مشکلات مسکن،فرسودگی و متروکه شدن بافت قدیمی شهرها و عدم بهره برداری مناسب در این نواحی،مسئولان و دست اندرکاران برنامه توسعه شهری را بر آن داشت که طرح های مرمت و احیای بافت قدیمی شهرها را در این برنامه لحاظ کنند.
اهداف عمده این برنامه عبارتند از:
- دستیابی به توسعه منظم و از پیش اندیشیده شده در شهرها
- بالا بردن توان مدیریتی،برنامه ریزی فنی و اجرایی شهرداری ها به سمت خودکفایی با ایجاد شوراهای اسلامی شهر در شهرهای کشور
- بهبود امور حمل و نقل و ترافیک درون شهری
- افزایش ایمنی و حفاظت شهرها و شهروندان در مقابل سوانح و حوادث طبیعی و بازسازی تاسیسات و تجهیزات شهرهای آسیب دیده
- بهسازی،نوسازی و بازسازی بافت های مساله دار شهری با حفظ هویت نواحی باارزش
- ارتقاء توان مراکز آموزشی و پژوهشی در امور شهری و گسترش تحقیقات شهری
- بهره مندی متناسب شهرها از تاسیسات،تجهیزات و تسهیلات شهری
- بهبود شرایط زیست محیطی در شهرها و جلوگیری از تخریب فضای سبز شهری
مهمترین مساله ای که در این برنامه در بخش مسکن و عمران شهری در زمینه مرمت بافت های تاریخی مطرح شد،تجمیع قطعات در مناطق شهری بود.همچنین احیاء و مرمت بافت های مساله دار شهری با حفظ هویت بافت های باارزش از خط مشی ها و سیاست های مورد توجه در این برنامه بود. به طور شفاف تر می توان به مهم ترین اقدامات این برنامه به شرح زیر اشاره کرد:
۱-استفاده بهینه از راه اصلاح بافت
۲- تجمیع قطعات و تنظیم سطح اشغال متناسب با شرایط منطقه ای
۳- اصلاح و نوسازی محله های قدیمی شهرها توسط شهرداری ها در چارچوب ضوابط شورای عالی شهرسازی