۵-۱- مقدمه ۱۲۳
۵-۲- خلاصه تحقیق ۱۲۳
نتیجه ­گیری ۱۲۷
۵-۴- بررسی فرضیه تحقیق ۱۳۱
۵-۵- توصیه­ها و پیشنهادات ۱۳۲
منابع
منابع فارسی ۱۳۵
منابع لاتین ۱۳۶
پیوست­ها و ضمایم
پیوست ۱: علایم اختصاری نام کشورها ۱۴۲
پیوست ۲: شاخص قیمت واقعی مسکن در کشورهای منتخب ۱۴۳
پیوست ۳: منابع آماری داده ­های مورد استفاده ۱۴۷
پیوست ۴: خروجی­های کامپیوتری تخمین مدل­ها ۱۴۹
فهرست جداول
جدول ۲-۱- خلاصه مطالعات تجربی انجام شده ۶۴
جدول ۳-۱- تحلیل رشد متغیرها در دو گروه کشورها ۹۳
جدول ۴-۱- توضیح داده ­های آماری ۹۹
جدول ۴-۲- نتایج حاصل از آزمون ریشه واحد بر روی لگاریتم متغیرها ۱۰۱
جدول ۴-۳- نتایج تخمین برای مدل اول ۱۰۴

جدول ۴-۴- نتایج تخمین برای مدل تعدیل اثرات فصلی ۱۱۰
جدول ۴-۵- نتایج تخمین مدل برای کشورهای نفت­خیز ۱۱۳
جدول ۴-۶- نتایج تخمین مدل برای کشورهای فاقد درآمد نفتی ۱۱۵
جدول ۴-۷- نتایج برآورد اثر بحران ۲۰۰۸ بر کشورهای نفت­خیز ۱۱۸
جدول ۴-۸– کشش­ها و اثرات نهایی به تفکیک مدل­ها ۱۱۹
جدول پیوست ۱: علایم اختصاری نام کشورها ۱۴۲
جدول پیوست (۳-۱): منابع آماری داده ­های قیمت مسکن مورد استفاده ۱۴۳
جدول پیوست (۳-۲): منابع آماری سایر داده ­ها ۱۴۷
فهرست نمودارها
نمودار۲-۱- واحدهای تولید­شده مسکن درکوتاه­مدت ۱۸
نمودار ۲-۲- واحدهای تولید­شده مسکن در بلند­مدت ۱۸
نمودار۲-۳- مکانیزم افزایش قیمت ۱۹
نمودار ۲-۴- اثر کوتاه­مدت و بلندمدت شوک نقدینگی به کالای با کشش قیمتی ( سمت چپ ) و کالای بدون ­کشش قیمتی ( سمت راست ) ۲۳
نمودار۲-۵- رابطه بین پول و مسکن ۳۰
نمودار۲-۶- اثر افزایش نقدینگی بر بخش مسکن ۳۲
نمودار ۳-۱- قیمت واقعی مسکن در کشورهای منتخب ۸۱
نمودار ۳-۲- حجم نقدینگی واقعی در کشورهای منتخب ۸۳
نمودار ۳-۳- قیمت واقعی مسکن در ایران ۸۴
نمودار ۳-۴- رشد قیمت مسکن در ایران ۸۶
نمودار ۳-۵- نرخ رشد نقدینگی در ایران ۸۸
نمودار ۳-۶- نرخ رشد قیمت مسکن در کشورهای منتخب طی دوره (۲۰۰۹-۱۹۸۰) ۸۹
نمودار۳-۷- نرخ رشد نقدینگی در کشورهای منتخب طی دوره (۲۰۰۹-۱۹۸۰) ۹۱
نمودار۳-۸- رشد متغیرهای موجود در مدل ۹۶
نمودار پیوست ۲: شاخص قیمت واقعی مسکن در کشورهای منتخب ۱۴۳
فصل اول
کلیات تحقیق

۱-۱-مقدمه

اهمیت روزافزون بازار دارایی­ ها، بررسی مداوم این بازار را ضروری می­سازد. نوسانات متغیرهای اقتصادی در بخش­های مختلف و به ویژه نوسان بازار دارایی­ ها، پدیده متداول در اغلب کشورها به شمار می­رود، به ­طوری­که اقتصاد گاهی به اوج و زمانی به نقطه حضیض می­رسد. یکی از اجزای مهم سیستم مالی، بازار مسکن است.در سال­های اخیر بازار مسکن همواره با نوسانات سوداگرانه مواجه بوده است. بطوریکه در یک دوره افزایش قابل ملاحظه در قیمت مسکن به وجود آمده و در دوره دیگر کاهش و یا ثبات نسبتاً گسترده و فراگیر بر قیمت مسکن حاکم می­ شود که به تبع آن تحولات قابل ملاحظه­ای در بخش مسکن و کل اقتصاد پدیدار می­ شود. هم اکنون در ایران نیز مسکن یکی از مشکلات حاد جامعه چه از نظر اقتصادی و چه از نظر اجتماعی است و در چند سال گذشته یکی از پرنوسان­ترین بخش­های اقتصادی بوده است.
مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی بشر، نقش بسیار مهمی در کیفیت زندگی و شاخص­ های رفاهی جامعه دارد. تأمین مسکن مناسب، جزء اهداف و دغدغه­ های اصلی خانوارها بوده و همواره تلاش زیادی برای دست­یابی به مسکن از سوی آنها صورت می­گیرد. مطالعات آماری انجام شده، بیانگر سهم بالای هزینه­ های مسکن در بودجه­ی خانوار است. بنابراین نوسانات قیمت این کالا، شامل قیمت مسکن و اجاره ­بهاء، تأثیرات مهمی بر جنبه­ های اقتصادی زندگی در جوامع مختلف به جای می­ گذارد. در مطالعه­ ای که چتی و زیدل (۲۰۰۴)^[۱] انجام داده­اند بیشترین سهم از درآمد خانوارهای آمریکایی (حدود۲۰%) به هزینه­ های مسکن اختصاص یافته است. این رقم در سال ۱۳۸۶ برای خانوارهای شهری ایران حدود ۳۶% محاسبه شده است.
در بعد اقتصاد کلان نیز، مسکن دارای اهمیت ویژه­ای است. نوسانات قیمت مسکن می ­تواند اثرات قابل توجهی بر اقتصاد به جا گذارد. کرین وود و هرکویتز (۱۹۹۱)^[۲] در تحقیق خود دریافتند که ارزش کل سرمایه دارایی­ های مسکونی بیش از سرمایه تجاری بوده و به طور معمول، ارزش سرمایه ­گذاری صورت گرفته در گروه اول بیش از گروه دوم است. بنابراین تلقی مسکن به عنوان یک کالای مصرفی عادی، بسیار ساده­انگارانه خواهد بود. تغییرات قیمت مسکن، ثروت خانوارها را به شدت تحت تأثیر قرار داده و از کانال اثرات ثروت، مصرف خانوارها را دستخوش تغییر قرار می­دهد.
در عمل ارتباط نزدیکی بین بازار مسکن و چرخه­های اقتصاد کلان وجود دارد. دیویس و هیت- کوت (۲۰۰۵)^[۳] در یافتند که سرمایه ­گذاری در بخش مسکن، منجر به پدیدار شدن چرخه­های تجاری می­ شود؛ در حالی که سرمایه ­گذاری در سایر بخش­ها دنباله­ رو چرخه­های تجاری است.
تأثیر دیگر مسکن بر اقتصاد کلان، از مسیر وثیقه­های نزد بانک­ها و موسسات مالی انتقال می­یابد. وجود رابطه معنی­دار بین ارزش وثیقه­ها و فعّالیت اقتصادی در تعدادی از مطالعات تجربی موردی به اثبات رسیده است. بلک (۱۹۹۶)^[۴] در مطالعه­ خود پی برد که ۱۰ درصد افزایش در خالص دارائی­های مسکونی سبب افزایش پنج درصدی کسب و کارهای جدید می­ شود. با افزایش قیمت مسکن، افراد وثیقه­های ملکی ارزشمندتری را برای ارائه به بانک­ها در اختیار خواهند داشت. دریافت وام بیشتر، امکان راه ­اندازی کسب و کارهای بیشتر و بزرگ­تری را برای آنها فراهم خواهد ساخت.
دیویس و هیت- کوت با بهره گرفتن از داده ­های ملی ایالات متحده، معنی­داری تأثیر قیمت دارائی­های مسکونی بر تولید حقیقی را به اثبات رساندند. کن (۲۰۰۴)^[۵] نیز به نتیجه مشابهی دست یافت (قدوسی، نیلی و کشاورز، ۱۳۸۸).
جنبه­ دیگر اهمیت مسکن، جذابیّت آن برای سرمایه ­گذاری است. قیمت مسکن در سال­های اخیر با وجود نرخ بهره پایین، نقدینگی زیاد و رشد اقتصادی ثابت افزایش چشمگیری داشته است. نه تنها قیمت­ها در شرایط واقعی به سرعت افزایش یافته­اند، بلکه نسبت قیمت به درآمد و اجاره نیز افزایش یافته است. اقتصادهای صنعتی افزایش و کاهش­های معنی­داری را طی ۳۵ سال گذشته تجربه کرده ­اند. همانند قیمت دیگر دارائی­ها، قیمت­ مسکن نیز از نرخ بهره تأثیر می­پذیرد و در بعضی کشورها بازار مسکن کانال مهم انتقال سیاست پولی است. نوسان قیمت مسکن می ­تواند اثرات مهمی بر فعالیت­های اقتصادی و تورم داشته باشد. در کشورهایی که قیمت مسکن در آنها بسیار بالاست، بانک­های مرکزی با چالش­های فشار تورم مواجهند و همزمان به دنبال به حداقل رساندن این افزایش هستند. همچنین کاهش عمده در قیمت مسکن اغلب با رکود اقتصادی همراه است و گاهی در پیدایش رکود مالی نقش دارد (آهیرن و دیگران، ۲۰۰۵).^[۶]